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Requalification des baux emphytéotiques en marchés publics : comment distinguer une convention d’occupation domaniale d’un marché public ?

Le

Cas d’espèce : litiges relatifs à un bail emphytéotique administratif


Le conseil municipal d’une commune avait, dans le cadre d’un bail emphytéotique, cédé, contre le paiement d’une redevance annuelle symbolique, un terrain à un office public d’habitat (OPH). Ce dernier devait en sus, en contrepartie de ce bail, s’engager à la construction d’une maison de retraite qu’il rétrocéderait à la collectivité à la fin dudit bail. Les deux parties s’étaient parallèlement mises d’accord sur le fait de laisser, la gestion de la future maison de retraite à un établissement public créé par la commune pour cette fin expresse, et ce, moyennant le versement d’un loyer à l’OPH.

Alors qu’aucun document contractuel n’avait encore été établi entre les parties, l’OPH s’était lancée dans la construction de la maison de retraite. À la fin des travaux en 2008, l’établissement public crée par la commune en a pris possession. Un premier puis un second litige survinrent entre les parties, qui furent respectivement relatifs à la conclusion du bail emphytéotique et au montant des loyers. Afin de résoudre ce contentieux, les parties signèrent un protocole transactionnel destiné à fixer leurs obligations mutuelles et à formaliser le bail emphytéotique ainsi que la convention de mise à niveau.

Considérant ces différents contrats comme irréguliers, plusieurs élus de la commune ainsi qu’une association locale, tous tiers aux différentes négociations, saisirent le tribunal de Toulouse d’un recours pour excès de pouvoir. Leurs requêtes ayant été rejetées, les requérants firent appel de ces jugements devant la cour administrative d’appel de Bordeaux et obtinrent gain de cause.


Objet du contrat et prix, des critères fondamentaux qui permettent de distinguer une convention d’occupation domaniale d’un marché public


La cour d’appel, pour annuler les jugements attaqués, raisonne en trois temps.

Se référant premièrement à l’article L. 13311 du Code général des collectivités territoriales, elle jugea que le contrat aux termes duquel il revenait à l’OPH de construire une maison de retraite médicalisée sur le domaine privé de la commune répondait à la définition de bail emphytéotique administratif. Poursuivant ce raisonnement, elle considéra que le montage contractuel constitué du bail emphytéotique et du contrat de mise à disposition de la maison de retraite à l’établissement public créé expressément par la commune, donnait un caractère indivisible à l’ensemble contractuel.

S’intéressant dans un deuxième temps à la qualification juridique de ce montage au travers du prisme d’une jurisprudence du Conseil d’État en date du 15 mai 2013, laquelle donne les outils pour distinguer une convention d’occupation domaniale et un marché public, la cour s’est attachée à examiner l’objet du contrat et son caractère onéreux.

  • L’objet du contrat

L’objet du contrat répondant à une commande clairement exprimée par la commune, la cour a établi qu’alors même que la construction de la maison de retraite était l’œuvre de l’OPH, maître d’ouvrage qui devrait l’exploiter jusqu’à sa rétrocession, la commune avait, au regard des modalités de l’opération, conservé la qualité de pouvoir adjudicateur.

  • Son caractère onéreux

La rémunération de l’OPH étant matérialisée par un loyer payé par le gestionnaire de la maison de retraite, loyer calculé sur la base du coût réel de l’opération, la cour a mis en évidence l’existence d’un prix.

La cour, s’appuyant sur ces résultats, requalifia le contrat en marché public de travaux et releva que l’absence de mise en œuvre d’une procédure de concurrence entachait d’illégalités l’ensemble contractuel.

Dans un troisième mouvement, saisie de conclusions à fin d’injonctions, la cour releva que « le vice entachant les délibérations annulées constitué par un manquement aux obligations de mise en concurrence avait affecté gravement la régularité de la procédure » de telle façon qu’aucune mesure de régularisation n’était possible. Elle jugea également qu’en l’absence de l’invocation par la commune et l’OPH de quelque « intérêt général suffisamment circonstancié », il y avait lieu d’ordonner aux parties de procéder à la résiliation des contrats dans un délai de quatre mois à compter de la notification de l’arrêt.

Découvrez les avis de marchés publics en lien avec cet article:
- LIC À CONCURRENCE - Nom et adresse officiels de l'organisme acheteur : chambre d'Agriculture Alpes-Maritimes. Correspondant : Estelle DONNE, M.I.N. Fleurs 17 Box 85 06296 NICE FRANCE. tél. : 04-93- 18-45-00 télécopieur : 04-93-17-64-04 Courriel : edonne@alpes-maritimes.chambagri.fr Adresse internet : http://chambre-agriculture-alpesmaritimes.e-marchespublics.com. Adresse internet du profil d'acheteur : https://chambre-agriculture-alpesmaritimes.e-marchespublics.com/pack/annonce_marche_ public_8273_1007612.html. Objet du marché : opération de transport héliporté, annuelle réalisée par la Chambre d'Agriculture des AM, visant au transport par hélicoptère, sur les alpages d'accès difficiles, la nourriture pour les éleveurs, le sel nécessaire aux animaux, les aliments pour les chiens de troupeau, ainsi que des matériaux utilisés à l'entretien et à la réfection des abris de berger et des bâtiments d'élevage. Lieu d'exécution : 06 Caractéristiques principales : l'opération de transport héliporté, conduite chaque année par la Chambre d'Agriculture des AM, consiste à faire transporter par hélicoptère, sur les alpages d'accès difficiles, la nourriture pour les éleveurs, le sel nécessaire aux animaux, les aliments pour les chiens de troupeau, ainsi que des matériaux utilisés à l'entretien et à la réfection des abris de berger et des bâtiments d'élevage. Certains vols retours pourront comprendre aussi l'évacuation des déchets des années précédentes. Quantités (fournitures et services), nature et étendue (travaux) : cette année, l'opération se déroulera sur deux périodes : - lundi 3 juin 2024 pour 20 rotations maximum, au départ de 8 points d'envol à proximité d'alpages en respectant les recommandations du plan de vol sur le Parc National du Mercantour - du lundi 1 juillet au vendredi 5 juillet 2024 représentant environ 180 rotations pour les éleveurs (+ ou - 10), au départ de 39 points d'envol situés à proximité des alpages en respectant les recommandations du plan de vol sur le Parc National du Mercantour. L'opération globale demande environ 200 rotations pour les éleveurs. Refus des variantes. Possibilité de présenter une offre pour un lot à compter du 3 juin 2024 et jusqu'au 5 juillet 2024 Date prévisionnelle de commencement des travaux : 3 juin 2024 Les candidatures et les offres seront entièrement rédigées en langue française ainsi que les documents de présentation associés. Unité monétaire utilisée, l'euro. Justifications à produire quant aux qualités et capacités du candidat : documents à produire obligatoirement par le candidat, à l'appui de sa candidature : - copie du ou des jugements prononcés, si le candidat est en redressement judiciaire (si ces documents ne sont pas déjà demandés dans le cadre du formulaire DC2, ci-après). -Déclaration sur l'honneur du candidat justifiant qu'il n'entre dans aucun des cas d'interdic- tion de soumissionner obligatoires prévus aux articles L. 2141-1 à L. 2141-5 ou aux articles L. 2141-7 à L. 2141-10 du code de la commande publique ou, pour les marchés publics de défense ou de sécurité, qu'il n'entre dans aucun des cas d'interdiction de soumissionner obligatoires prévus aux articles L. 2341-1 à L. 2341-3 ou aux articles L. 2141-7 à L. 2341-5 du code de la commande publique (si cette déclaration n'est pas déjà demandée dans le cadre du formulaire DC1, ci-après). - déclaration sur l'honneur du candidat attestant qu'il est en règle, au cours de l'année précédant celle au cours de laquelle a lieu le lancement de la consultation, au regard des articles L. 5212-1, L. 5212-2, L. 5212 5 et L. 5212-9 du code du travail, concernant l'emploi des travailleurs handicapés (si cette déclaration n'est pas déjà demandée dans le cadre du formulaire DC1, ciaprès). - si le candidat est établi en France, une déclaration sur l'honneur du candidat justifiant que le travail est effectué par des salariés employés régulièrement au regard des articles L. 1221- 10, L. 3243-2 et R. 3243-1 du code du travail (dans le cas où le candidat emploie des salariés, conformément à l'article D. 8222-5-3° du code du travail) (si cette déclaration n'est pas déjà demandée dans le cadre du formulaire DC1, ci-après). Documents à produire à l'appui des candidatures par le candidat, au choix de l'acheteur public : - si le candidat est établi ou domicilié à l'étranger, une déclaration sur l'honneur du candidat attestant qu'il fournit à ses salariés des bulletins de paie comportant les mentions prévues à l'article R. 3243-1 du code du travail, ou des documents équivalents (si cette déclaration n'est pas déjà demandée dans le cadre du formulaire DC1, ci-après). - déclaration concernant le chiffre d'affaires global et le chiffre d'affaires concernant les fournitures, services ou travaux objet du marché, réalisés au cours des trois derniers exercices disponibles (renseignements à inscrire dans le formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). - déclaration appropriée de banques ou preuve d'une assurance pour les risques profes- sionnels (déclaration à produire en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public) . - déclaration indiquant les effectifs moyens annuels du candidat et l'importance du personnel d'encadrement pour chacune des trois dernières années (déclaration à produire en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). - présentation d'une liste des principales fournitures ou des principaux services effectués au cours des trois dernières années, indiquant le montant, la date et le destinataire public ou privé. Les livraisons et les prestations de services sont prouvées par des attestations du destinataire ou, à défaut, par une déclaration de l'opérateur économique (documents à fournir en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). - indication des titres d'études et professionnels de l'opérateur économique (documents à produire en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). - déclaration indiquant l'outillage, le matériel et l'équipement technique dont le candidat dispose pour la réalisation de marchés de même nature (déclaration à produire en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). - certificats de qualifications professionnelles (documents à fournir en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). La preuve de la capacité du candidat peut être apportée par tout moyen, notamment par des certificats d'identité professionnelle ou des références de travaux attestant de la compétence de l'opérateur économique à réaliser la prestation pour laquelle il se porte candidat. -Formulaire DC1, Lettre de candidature - Habilitation du mandataire par ses co-traitants (disponible à l'adresse suivante : http://www.economie.gouv.fr/daj/formulaires-declaration- du-candidat). - formulaire DC2, Déclaration du candidat individuel ou du membre du groupement.(dis- ponible à l'adresse suivante : http://www.economie.gouv.fr/daj/formulaires-declaration-du- candidat). - formulaire ATTRI1, Acte d'engagement. (disponible à l'adresse suivante : http://www. economie.gouv.fr/daj/formulaires-attribution-marches-2016). - formulaire DC4, Déclaration de sous-traitance.(disponible à l'adresse suivante : http://www. economie.gouv.fr/daj/formulaires-declaration-candidat-dc1-dc2-dc3-dc4). - s'il s'appuie, pour présenter sa candidature, sur les capacités professionnelles, techniques et financières d'autres opérateurs économiques, le candidat produit les mêmes documents concernant cet opérateur économique que ceux qui lui sont exigés par l'acheteur public. Le candidat doit également apporter la preuve que chacun de ces opérateurs économiques met- tra à sa disposition les moyens nécessaires, pendant toute la durée d'exécution du marché public ou de l'accord-cadre (documents à produire en annexe du formulaire DC2, si celui-ci est demandé par l'acheteur public). Documents à produire obligatoirement par l'attributaire, avant la signature et la notification du marché public ou de l'accord-cadre (formulaire NOTI1) : - si les documents fournis par le candidat ne sont pas établis en langue française, ils doivent être accompagnés d'une traduction en français, certifiée conforme à l'original par un traducteur assermenté. Critères d'attribution : Offre économiquement la plus avantageuse appréciée en fonction des critères énoncés dans le cahier des charges (règlement de la consultation, lettre d'invitation ou document descriptif). Type de procédure : procédure adaptée. Date limite de réception des candidatures : 29 avril 2024 à 16 heures Date limite de réception des offres : 6 mai 2024 à 16 heures Délai minimum de validité des offres : 90 jours à compter de la date limite de réception des offres. Autres renseignements : Numéro de référence attribué au marché par le pouvoir adjudicateur / l'entité adjudicatrice : 2024-01/Chambre d'agriculture AM Conditions et mode de paiement pour obtenir les documents contractuels et additionnels : Sans objet Conditions de remise des offres ou des candidatures : Le dossier est téléchargeable sur le site de la chambre d'Agriculture des Alpes-Maritimes https://paca.chambres-agriculture.fr/la-chambre-dagriculture-alpes-maritimes/ Rubrique marché public u téléchargeable sur le site et sur le site dématérialisé Dematis http://www.e-marchespublics. com Il sera accepté également une transmission des offres sur support papier. Mais aucune candidature reçue par mail ou par fax ne sera étudiée. Les candidats transmettent leur offre sous pli cacheté portant les mentions : Offre pour : transports heliportes de sel et de materiaux sur les alpages des alpes-maritimes mapa 2024-01 Ce pli devra être remis contre récépissé ou, s'il est envoyé par la poste par pli recommandé avec avis de réception postal, parvenir à destination avant la date et l'heure limites de réception des offres indiquées sur la page de garde du présent document et ce, à l'adresse suivante : chambre d'agriculture des alpes maritimes M.I.N. Fleurs 17 - box 85 06296 Nice cedex 3 Date d'envoi du présent avis à la publication : 25 mars 2024. Adresse auprès de laquelle des renseignements d'ordre administratif et technique peuvent être obtenus : chambre d'agricuture des Alpes-Maritimes Correspondant : M Benoit Esmengiaud - M.I.N. Fleurs 17 - box 85 - 06296 Nice cedex 3, tél. : 0493184500, poste 254, courriel : besmengiaud@alpes-maritimes.chambagri.fr. Adresse auprès de laquelle les documents peuvent être obtenus : chambre d'agriculture des Alpes-Maritimes Correspondant : M Benoit Esmengiaud - M.I.N. Fleurs 17 - box 85 -06296 Nice cedex 3, tél. : 0493184500, poste 254, courriel : besmengiaud@alpes-maritimes.chambagri.fr. Adresse à laquelle les offres/candidatures/demandes de participation doivent être envoyées : chambre d'agricuture des Alpes-Maritimes Correspondant : M Benoit Esmengiaud - M.I.N. Fleurs 17 - box 85 - 06296 Nice cedex 3, tél. : 0493184500, poste 254, courriel : besmengiaud@alpes-maritimes.chambagri.fr. Adresse à laquelle des renseignements complémentaires peuvent être obtenus : chambre d'agricuture des Alpes-Maritimes Correspondant : M Benoit Esmengiaud - M.I.N. Fleurs 17 - box 85 - 06296 Nice cedex 3, tél. : 0493184500, poste 254, courriel : besmengiaud@alpes-maritimes.chambagri.fr.
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